Nie daj się zwieść – sprawdź Księgę Wieczystą!

administrator 25 lipca 2017

Pomimo zapewnień sprzedawcy o tym co wpisane jest w Księdze Wieczystej, bezwzględnie treść Księgi trzeba sprawdzić. Najlepiej na samym początku interesowania się Nieruchomością. Często sami sprzedawcy nie za bardzo wiedzą co jest w niej wpisane, a swoją wiedzę opierają na przekonaniu ,że jest tak jak im się wydaje.

W dzisiejszym wpisy chcę poruszyć temat Ksiąg Wieczystych, które są jednym z najważniejszych aspektów w obrocie Nieruchomościami.

CZYM SĄ KSIĘGI WIECZYSTE?

Księgi Wieczyste to publiczny rejestr, który przedstawia stan prawny Nieruchomości. Pozwala nam ustalić komu i jakie prawa przysługują do danej Nieruchomości.

Księga Wieczysta składa się z czterech działów:

  1. dział I:
    1. dział I-O: „Oznaczenie nieruchomości” – dane pochodzące z ewidencji gruntów, pozwalające na dokładne oznaczenie nieruchomości,
    2. dział I-Sp: „Spis praw związanych z własnością” – ewentualne prawa związane z prawem własności wpisanej nieruchomości,
  2. dział II – oznaczenie właściciela (właścicieli) lub użytkownika wieczystego.
  3. dział III – ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek), ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek). Co możemy znaleść w dziale III? M.in.: służebności gruntowe, służebności osobiste – dożywotniego zamieszkiwania Nieruchomości, ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, prawo pierwokupu, prawo odkupu, ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z Nieruchomości.
  4. dział IV – hipoteki, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki.

RĘKOJMIA WIARY PUBLICZNEJ KSIĄG WIECZYSTYCH

Do podstawowych informacji, należy także pojęcie rękojmi wiary publicznej Ksiąg WIeczystych:

W uproszczeniu – w razie występowania niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe (upraszczając: kupujący nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel staje się jej właścicielem, nawet jeśli osoba ta w rzeczywistości właścicielem nie była)

ALE, rękojmia nie działa przeciwko:

  • prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy,
  • prawu dożywocia
  • służebności drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia
  • służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej
  • służebnościom przesyłu.

Rękojmia nie działa, jeśli nabywca wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym.

Rękojmia nie chroni nabywcy w wypadku, gdy rozporządzenie dokonywane jest nieodpłatnie oraz

Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Poza wypadkami przewidzianymi wprost w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wyłączona w sytuacji, gdy w chwili zbycia dla nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste, w których wpisani są różni właściciele (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 października 2003 r., III CZP 70/03).

WZMIANKI W KSIĘDZE

W Księdze wieczystej należy zwrócić uwagę na Wzmianki które mogą się w niej znajdować.

Wzmianka oznacza po prostu, że ktoś złożył w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o dokonanie zmian w danym dziale księgi wieczystej. Zmiana taka może polegać na dodaniu nowego wpisu, wykreśleniu dotychczasowego albo zmianie dotychczasowego.

W momencie, gdy taki wniosek zostaje złożony w sądzie, zostaje to od razu odnotowane w odpowiednim dziale księgi wieczystej, tak aby każdy zainteresowany wiedział, że w danym dziale księgi wieczystej „coś się dzieje”.

JAK SPRAWDZIĆ AKTUALNĄ TREŚĆ KSIĘGI WIECZYSTEJ?

Aktualną treść danej Księgi Wieczystej, możemy sprawdzić online na stronie ministerstwa sprawiedliwości pod adresem:

https://ekw.ms.gov.pl/

Klikamy „przeglądanie Księgi Wieczystej”, następnie wpisujemy numer księgi wieczystej która nas interesuje.

Następnie mamy dwie możliwości „przeglądanie aktualnej treści Księgi Wieczystej” oraz „przeglądanie zupełnej treści Księgi”.Pierwsza opcja pozwala nam na sprawdzenie tego co w tym momencie (aktualnie) znajduje się w księdze.Natomiast przeglądanie zupełnej treści, pozwala nam sprawdzić jakie historycznie zmiany następowały w Księdze.

Podsumowując, zagadnienie Ksiąg Wieczystych jest bardzo szerokie. W niniejszym wpisie, chciałem przekazać przynajmniej podstawowe informacje ich dotyczące.

Podczas obrotu Nieruchomością, warto powierzyć analizę danej Księgi jak i sam obrót osobom mającym szeroką wiedzę na ten temat. Pamiętajmy ,że większość rozczarowań w życiu, jest spowodowane błędnymi założeniami.

Goclan Wiktor