Aktualności

Nie daj się zwieść – sprawdź Księgę Wieczystą!

administrator 25 lipca 2017

Pomimo zapewnień sprzedawcy o tym co wpisane jest w Księdze Wieczystej, bezwzględnie treść Księgi trzeba sprawdzić. Najlepiej na samym początku interesowania się Nieruchomością. Często sami sprzedawcy nie za bardzo wiedzą co jest w niej wpisane, a swoją wiedzę opierają na przekonaniu ,że jest tak jak im się wydaje.

W dzisiejszym wpisy chcę poruszyć temat Ksiąg Wieczystych, które są jednym z najważniejszych aspektów w obrocie Nieruchomościami.

CZYM SĄ KSIĘGI WIECZYSTE?

Księgi Wieczyste to publiczny rejestr, który przedstawia stan prawny Nieruchomości. Pozwala nam ustalić komu i jakie prawa przysługują do danej Nieruchomości.

Księga Wieczysta składa się z czterech działów:

  1. dział I:
    1. dział I-O: „Oznaczenie nieruchomości” – dane pochodzące z ewidencji gruntów, pozwalające na dokładne oznaczenie nieruchomości,
    2. dział I-Sp: „Spis praw związanych z własnością” – ewentualne prawa związane z prawem własności wpisanej nieruchomości,
  2. dział II – oznaczenie właściciela (właścicieli) lub użytkownika wieczystego.
  3. dział III – ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek), ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek). Co możemy znaleść w dziale III? M.in.: służebności gruntowe, służebności osobiste – dożywotniego zamieszkiwania Nieruchomości, ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, prawo pierwokupu, prawo odkupu, ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z Nieruchomości.
  4. dział IV – hipoteki, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki.

RĘKOJMIA WIARY PUBLICZNEJ KSIĄG WIECZYSTYCH

Do podstawowych informacji, należy także pojęcie rękojmi wiary publicznej Ksiąg WIeczystych:

W uproszczeniu – w razie występowania niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe (upraszczając: kupujący nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel staje się jej właścicielem, nawet jeśli osoba ta w rzeczywistości właścicielem nie była)

ALE, rękojmia nie działa przeciwko:

  • prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy,
  • prawu dożywocia
  • służebności drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia
  • służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej
  • służebnościom przesyłu.

Rękojmia nie działa, jeśli nabywca wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym.

Rękojmia nie chroni nabywcy w wypadku, gdy rozporządzenie dokonywane jest nieodpłatnie oraz

Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Poza wypadkami przewidzianymi wprost w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wyłączona w sytuacji, gdy w chwili zbycia dla nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste, w których wpisani są różni właściciele (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 października 2003 r., III CZP 70/03).

WZMIANKI W KSIĘDZE

W Księdze wieczystej należy zwrócić uwagę na Wzmianki które mogą się w niej znajdować.

Wzmianka oznacza po prostu, że ktoś złożył w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o dokonanie zmian w danym dziale księgi wieczystej. Zmiana taka może polegać na dodaniu nowego wpisu, wykreśleniu dotychczasowego albo zmianie dotychczasowego.

W momencie, gdy taki wniosek zostaje złożony w sądzie, zostaje to od razu odnotowane w odpowiednim dziale księgi wieczystej, tak aby każdy zainteresowany wiedział, że w danym dziale księgi wieczystej „coś się dzieje”.

JAK SPRAWDZIĆ AKTUALNĄ TREŚĆ KSIĘGI WIECZYSTEJ?

Aktualną treść danej Księgi Wieczystej, możemy sprawdzić online na stronie ministerstwa sprawiedliwości pod adresem:

https://ekw.ms.gov.pl/

Klikamy „przeglądanie Księgi Wieczystej”, następnie wpisujemy numer księgi wieczystej która nas interesuje.

Następnie mamy dwie możliwości „przeglądanie aktualnej treści Księgi Wieczystej” oraz „przeglądanie zupełnej treści Księgi”.Pierwsza opcja pozwala nam na sprawdzenie tego co w tym momencie (aktualnie) znajduje się w księdze.Natomiast przeglądanie zupełnej treści, pozwala nam sprawdzić jakie historycznie zmiany następowały w Księdze.

Podsumowując, zagadnienie Ksiąg Wieczystych jest bardzo szerokie. W niniejszym wpisie, chciałem przekazać przynajmniej podstawowe informacje ich dotyczące.

Podczas obrotu Nieruchomością, warto powierzyć analizę danej Księgi jak i sam obrót osobom mającym szeroką wiedzę na ten temat. Pamiętajmy ,że większość rozczarowań w życiu, jest spowodowane błędnymi założeniami.

Goclan Wiktor

Więcej

7 grzechów głównych sprzedających działki

administrator 9 lipca 2017

Jak szybko i korzystnie sprzedać działkę ?

Większość nieruchomości gruntowych w Polsce nie jest właściwie, lub w ogóle nie jest przygotowana do sprzedaży. Zbycie takich nieruchomości przebiega wolno,
nieskutecznie, a jak już dochodzi do skutku, to za kwoty odbiegające od zamierzeń właścicieli.

Oto 7 grzechów, przez które nie możemy sprzedać działki!

1.Brak podziału Nieruchomości.

Bardzo często można spotkać się z sytuacją, w której właściciel nieruchomości sprzedaje dużą uzbrojoną (prąd, woda, gaz, kanalizacja) działkę, w cenie za m2 (za ar) jak przy działkach o małym areale.
To powoduje, że cena załóżmy 35 arowej, uzbrojonej działki w Rzeszowie to 500-800 tys. zł.
Zadajmy sobie pytanie: kto szuka działki za ponad pół miliona złotych ??
Większość potencjalnych klientów szukających działki pod budowę domu w granicach 6-12 arów,
którzy dysonują kwotą do 200 tysięcy złotych na wymarzoną działkę, ofertę taką już na początku pomijają. Co prawda klientem na taką działkę może być deweloper lub Klient bardziej zamożny, który marzy o większym areale, lecz przez niepodzielenie nieruchomości (jeżeli jest oczywiście taka możliwość) tracimy na starcie większość potencjalnych klientów! Niewielkie działki dużo szybciej znajdują nabywcę, za cenę często wyższą niż gdybyśmy sprzedawali duży areał. Kolejnym plusem jest również to, że możemy sprzedać dwie, trzy sąsiadujące ze sobą parcele, gdy klient zainteresowany jest większą powierzchnią. W takiej sytuacji naszymi klientami może być osoba szukająca czegoś małego w dobrej cenie, deweloper, czy też Klient szukający miejsca na swoją willę.

2. Brak możliwości podciągnięcia mediów/brak służebności przesyłu mediów na rzecz działki zbywanej.

Kolejną przeszkodą w sprzedaży jest, brak mediów lub brak zgody sąsiadów na „wejście w teren” i podciągnięcie ich. Każdy wie, że działka uzbrojona (najlepiej we wszystkie możliwe media), jest dużo więcej warta niż nieruchomość bez mediów. Z najwygodniejszą sytuacją mamy do czynienia wtedy, gdy wszystkie media mamy w granicy swojej działki, i mamy możliwość „przyłączenia” się do sieci. Bywa też tak, że jest taka możliwość, ale trzeba przejść przez teren prywatny należący do sąsiada (lub kilku sąsiadów), bez którego zgody nie wiele zdziałamy.
W takiej sytuacji musimy negocjować warunki takiej zgody. Jeżeli wykażemy się cierpliwością i wytrwałością, z reguły dopniemy swego. Aby mieć 100% pewność, że sąsiad nie wycofa swojej zgody, należy umowę podpisać u notariusza, oraz wnioskować o wpisanie ww. służebności
w księdze wieczystej nieruchomości obciążanej (sąsiada). Kiedy sąsiedzi, za żadne skarby nie chcą się na to zgodzić, pozostaje nam sprzedać nieruchomość w takim stanie, jakim jest, za odpowiednio niższą kwotę.

3. Brak WZ-tki.

W przypadku braku miejscowego plany zagospodarowanie przestrzennego gminy, warunkiem szybkiej i korzystnej sprzedaży jest uzyskanie ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
terenu. W skrócie, jeżeli na działkę została taka decyzja wydana, nabywca ma pewność, że na tej działce będzie mógł się wybudować (oczywiście zgodnie z warunkami zawartymi w niniejszej dedycji). Do tego, jest o jeden administracyjny krok bliżej ku budowie swojego wymarzonego domu.

4. Brak drogi dojazdowej/brak odpowiedniej drogi dojazdowej.

Na cenę zbywanej nieruchomości, ogromny wpływ ma sposób, w jaki możemy się do niej dostać.
Wymarzoną sytuacją dla sprzedawcy jest, gdy działka przylega do drogi gminnej asfaltowej i istnieje możliwość zjazdu z niej na działkę. Gdy asfaltu nie ma, lub gdy musimy dojechać do działki drogą wewnętrzną, sprzedawca powinien zadbać o to, aby droga dojazdowa była odpowiedniej szerokości. Dzisiaj standardem jest dojazd o szerokości min. 5m. Jeżeli trzeba przejechać przez mostek, zadbajmy o to, żeby mostek również miał 5m szerokości. Również przy 5 metrowej drodze dojazdowej nie będziemy mieć problemów z uzyskaniem pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego.
Nie dziwmy się klientowi, że nie chce kupić naszej pięknej działki, jeżeli dojazd do niej prowadzi 200 metrową, nieutwardzoną drogą o szerokości 3m. Nie bagatelizujmy sprawy dojazdu do nieruchomości, gdyż jest to element KLUCZOWY dla klienta.

5. Zarośnięta, zaśmiecona, niezadbana działka.

Kiedy zamierzamy sprzedać samochód, porządnie sprzątamy auto, smarujemy zamki, elementy ruchome, żeby nie skrzypiały, kupujemy nowe dywaniki oraz zawieszamy zapachową choinkę.
Jest to swego rodzaju standard. Dlaczego nie postępujemy podobnie w przypadku nieruchomości gruntowych, skoro chodzi o sumy często znacznie wyższe ?
Nieruchomość zakrzaczona, zaniedbana, zaśmiecona od razu kojarzy się z problemami, których przed klientem chcącym zbudować dom jeszcze wiele. Nabywca widząc krzaki i śmieci nie jest w stanie wyobrazić sobie tej działki jako miejsca, gdzie spędzi całe, czy też większość swojego życia.
Zróbmy więc porządek na działce zbywanej. Niech trawa będzie ładnie przystrzyżona, a przyniesie to pożądany efekt.

6. Nieruchomość o niekorzystnym kształcie.

Częstym problemem jest również to, że nieruchomość zbywana jest po prostu wąska.
Nabywca często woli kupić np. 6 arów ustawnej działki, aniżeli 12 arów nieruchomości o szerokości 16m. Rozwiązaniem problemu jest dokupienie od sąsiada paru metrów szerokości lub sprzedaż nieruchomości wraz z sąsiadem (tym bardziej, jeżeli chce sprzedać, a jego działka też jest wąska). Jeśli takiej opcji nie ma, musimy pogodzić się z tym, że nie sprzedamy działki po cenie jak za działkę “pełnowartościową”.

7. Zawyżanie ceny nieruchomości.

Główną przeszkodą w sprzedaży jet zbyt wysoka cena. Sprzedaż dobrze przygotowanej nieruchomości nie powinna trwać dłużej niż rok. Jeśli tak się dzieje,
to znaczy,że najprawdopodobniej cena jest wygórowana i należy ją obniżyć. Oczywiście nie musimy tego robić, ale liczmy się z tym, że możemy taka działkę sprzedawać bardzo długo, lub jej w ogóle nie sprzedać. Nie kierujmy się tym, że „Pan Iksinski pięć lat temu w tej okolicy sprzedał za tyle i tyle, to ja niżej nie zejdę”
lub „na internecie widziałem, że tutaj działki tyle kosztują”. Każda działka ma swoją charakterystykę. Zdarza się ,że “takie same” działki, położone od siebie paręset metrów, sprzedają się za bardzo różne kwoty, co zależy właśnie od uzbrojenia, dojazdu, widoku z działki, sąsiedztwa, nasłonecznienia itp.
Po pierwsze: ludzie mówią różne rzeczy, które nie koniecznie muszą być prawdą, szczególnie jeżeli chodzi o sprzedaż nieruchomości. Nikt nie chce wyjść na Osobę, która sprzedała coś za „grosze”.
Po drugie: cena ofertowa nie jest ostateczną ceną sprzedaży. Kwota ostateczna najczęściej jest niższa od oferowanej na początku, czesto nawet o 50%.
Po trzecie: Na cenę sprzedaży wpływ ma bardzo wiele czynników. Nieruchomości położone obok siebie, mogą mieć diametralnie różną wartość. Np. Jedna działka w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest położona w strefie zabudowy jednorodzinnej, a sąsiednia to tereny osuwiskowe, nieprzeznaczone pod zabudowę.

Nieruchomość warta jest tyle, ile jest za nią w stanie zapłacić strona kupująca.
Na koniec: nie podchodźmy do sprzedaży na zasadzie „po co mam coś robić, skoro zaraz się tego pozbędę”. Pamiętajmy, że w dzisiejszych czasach to Klient dyktuje warunki.

Goclan Wiktor

Pośrednik w obrocie oraz Zarządca nieruchomości

Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

Więcej